Abidjan, 12 Avril 2025 La configuration normative du marché immobilier ivoirien évolue de manière substantielle en 2025, sous l'effet d'un double dispositif : (i) la réforme de l'Impôt sur le patrimoine foncier (IPF) intégrée à l'Annexe fiscale 2025 ; (ii) le décret d'harmonisation des honoraires des agences et courtiers immobiliers adopté en Conseil des ministres. Ces mesures, adossées à une approche de mobilisation endogène des recettes et de protection des usagers, s'inscrivent dans une logique néo‑institutionnaliste visant à réduire les asymétries d'information et à accroître l'efficience allocative du capital foncier.
1.Cadre macro‑institutionnel
La réforme trouve ses fondements dans l'Agenda gouvernemental de «Consolidation budgétaire et inclusion sociale», qui privilégie l'élargissement de l'assiette fiscale plutôt qu'une hausse générale des taux. Elle combine des instruments incitatifs (exonération transitoire) et coercitifs (sanctions administratives en cas de non‑conformité tarifaire) conformément aux prescriptions de la théorie de la réglementation optimale.
2.Révision de la fiscalité foncière
| Paramètre | Régime antérieur | Régime 2025 | Justification économique |
|---|---|---|---|
| Terrains urbains nus | IPF= 1,5% de la valeur vénale | 1% de la valeur marchande | Limiter la pression fiscale tout en capturant la plus‑value latente |
| Immeubles bâtis non productifs | 1,5% (valeur locative) | 0,5% de la valeur marchande | Favoriser la mise sur le marché des biens sous‑utilisés |
| Exonération nouvelle acquisition | Néant | Franchise d'IPF sur 2 ans | Soutenir l'accession à la propriété et dynamiser la construction |
La valeur marchande – distincte de la valeur locative – sera certifiée par la future Commission nationale de fixation des valeurs immobilières, dispositif prévu à l'article 5 de l'Annexe fiscale 2025. Effets attendus: - +21 milliards FCFA de recettes nettes dès l'exercice 2025 (estimation DGBF) ; - Réallocation du foncier oisif vers des usages productifs ; - Amélioration de l'élasticité‑revenu du prélèvement foncier, répondant aux critères de Musgrave d'équité verticale.
3.Décret sur la tarification des prestations immobilières
Le décret gouvernemental du 19 décembre 2024 instaure un barème national maximal des commissions; Exprimé en pourcentage décroissant du prix de transaction ou du loyer annuel et oblige les professionnels à l'affichage public des honoraires
| Segment de prestation | Plafond % (vente) | Plafond % (location annuelle) |
|---|---|---|
| ≤ 50 M FCFA | 4% | 8% |
| 50 M–200 M FCFA | 5% | 10% |
| > 200 M FCFA | 3% | 6% |
Perspectives analytiques:
- Conformément au modèle de Market Failure Theory, la mesure réduit l'opportunisme contractuel et renforce la transparence à faible coût réglementaire. - Les sanctions (suspension d'agrément, amendes) internalisent l'externalité négative des pratiques tarifaires abusives.
Conclusion
Ces innovations réglementaires traduisent une convergence vers les standards internationaux de bonne gouvernance foncière. À court terme, elles accentuent la pression déclarative ; à moyen terme, elles devraient fluidifier l'offre et renforcer la résilience financière des collectivités locales. Pour Kodann, l'enjeu n'est pas simplement la mise en conformité, mais la construction d'un avantage concurrentiel informationnel dans un écosystème désormais gouverné par la transparence et la rationalité fiscale.
